원룸 계약시 주의점, 원룸 전세로 나오는 이유

언제나 그렇지만 부동산 시장은 세입자에게 유리하게 돌아가지 않으므로 원룸이 전세로 나오는 이유를 알면, 전세 계약을 할 때 주의해야 합니다.

원룸을 전세로 구하는 입장에서는 매달 집주인 호주머니로 들어가서 없어지는 월세보다는 한 번에 많은 돈을 맡겨놓고 나올 때 원금을 찾을 수 있는 전세를 선호합니다. 

 

특히 원룸 전세 보증금은 아주 큰 돈이 아니라 목돈이 있는 사람이라면 월세보다는 전세를 하고 싶어 합니다.

전세를 내 놓는 집주인 입장에서 보면, 매달 꼬박꼬박 들어오는 현금을 마다하고 전세로 내놓고 보증금을 받으려는 이유는 크게 두 가지로 나뉩니다. 

 

 

목돈이 필요하거나 머리아픈 월세로 돌리기 싫은 사람입니다. 후자라면 다행이지만 대부분 원룸을 전세로 내놓는 집주인들은 돈이 필요해서이고, 뒤집어 말하면 갚아야 할 돈이 필요하거나 돈이 없다는 말입니다.

결론부터 말씀드리면 채권 비율이 60% 이상이라면 뒤도 돌아보지말고 다른 곳을 알아보는 게 좋습니다.

대부분의 대학가 원룸촌은 건물 하나에 원룸이 적어도 10개 이상이기 때문에 채권 비율이 60% 이상이면 소중한 보증금을 몽땅 잃을 수도 있기 때문입니다.

예를 들어 10억 원짜리 건물에 채권 비율이 60%, 즉 6억이라면 나머지 4억을 가지고 10명의 원룸 세입자가 입주 순서대로 받아가기 때문에 내 순서가 돌아올 수도 있고, 없을 수도 있습니다.

특히 경매로 넘어간다면 감정가 이하로 유찰 후 낙찰될 확률도 높아, 선순위 6억 원을 뺀 나머지 돈이 3억이 될지 1억이 될지 알 수 없으므로 입주 순서가 빠른 경우라도 보증금을 한 푼도 받지 못할 수 있습니다.

 

건물주가 남의 돈으로 건물을 가지고 있는 상황이라 부동산 시황에 따라서 깡통 전세와 같은 상황이 올수도 있으며 부동산 계약을 결정할 때는 늘 최악의 상황을 염두에 두고 결정하는 게 후회하지 않는 방법입니다.

원룸 전세를 계약할 때 그나마 안전한 물건은 신축 원룸이라는 말이 있는데 신축 프리미엄 때문에 주변의 다른 물건들 보다 보증금이나 월세가 다소 높다는 단점도 있습니다.

 

하지만 이제 막 입주를 시작한 신축 원룸에는 내가 몇번째 전세 계약자인지 그나마 알기 쉽기 때문에 채권 비율이 60% 정도여도 1~3번째 전세 계약자라면 보증금을 감안해서 안심하고 계약할 수 있습니다.

구축 원룸을 계약할 때도 채권 비율은 쉽게 알 수 있지만, 해당 원룸에 전세로 계약한 세입자가 몇 명이나 되고, 내가 그중에 몇 번째 계약자인지는 집주인이 말해주지 않으면 알 수 없기 때문에 주의해야 합니다.

 

이 부분은 ‘공시되지 않은 물건의 권리사항’으로 분류되어 집주인이 공개해야 하지만, 대부분 거부를 하고 있고, 원룸 전세 물건이 많지 않기 때문에 세입자들은 집을 구하기 위해 해당 정보를 공개하라고 강하게 밀어붙이지 못합니다. 

 

따라서 신축 원룸에 가장 먼저 전세계약을 하는게 채권 비율이 높아도 그나마 안전한 방법이며 마지막으로 주의해야 할 점이 최우선 변제권에 해당하는 임차금액이 얼마인지입니다. 

 

법률 용어라 어렵게 느껴지겠지만, 최우선 변제권이란 소액 임차인의 경우 보증금의 일정 금액을 다른 담보권자들 보다 우선해서 받을 수 있는 권리이며, 소액이라는 기준은 지역별로 다르기 때문에 집을 알아보기 전에 확인해야 합니다.

 

이상으로 원룸 전세로 나오는 이유와 원룸 계약시 주의해야 하는 점에 대해 알아보았습니다.