전세사기 수법, 전세사기 예방하는 방법

전세사기란 전세 계약 과정에서 임차인을 속여 금전적 피해를 입히는 행위를 말하며  주로 임대인이 허위 정보를 제공하거나, 전세 보증금을 돌려주지 않는 방식으로 이루어집니다.

전세사기 대표적인 네 가지 수법은 다음과 같습니다.

 

1. 깡통전세

깡통전세는 집값보다 전세금이 높아 집을 팔아도 전세금을 돌려줄 수 없는 상황을 말합니다.

 

주로 갭투자로 인해 발생하는데, 갭투자는 집값과 전세금 차액만으로 집을 구입하고 전세금을 받아 잔금을 치른 후 더 높은 가격에 팔아 이익을 얻는 방식입니다.

하지만 집값이 떨어지면 전세금을 돌려줄 수 없게 되고 임차인이 피해를 보게 되는데 최근 뉴스에 많이 보도된 '빌라 왕' 사건이 바로 이러한 깡통전세의 극단적인 예시랍니다.

 

2. 이중계약

이중계약은 동일한 주택으로 여러 명에게 동시에 전세계약을 맺는 사기 방식으로 집주인이 하나의 주택을 두 명 이상의 임차인과 각각 전세계약을 맺고, 각각의 임차인으로부터 보증금을 받아 가로채는겁니다.

 

이런 경우, 누가 진짜 계약자인지 불분명해지고, 보증금을 돌려받는 과정에서 큰 혼란과 손해가 발생하게 돼요.

공인중개사가 개입하는 경우에는 세입자에게는 전세계약을 맺었다고 속이고, 집주인에게는 월세계약을 맺었다고 속이는 방식도 있습니다.

 

이 경우, 세입자는 자신이 전세계약을 맺은 줄 알지만, 실제로는 월세계약으로 등록되어 있어 보증금을 보호받지 못하게 됩니다.

 

공인중개사가 작정하고 서류를 위조하면 일반인이 알아채기 어렵기 때문에 집주인과 직접 대면하여 계약하는 것이 중요합니다.

3. 신탁부동산 사기

임대인이 부동산 소유권을 신탁회사에 넘기고 대출을 받으면 신탁 설정이 된 부동산의 소유권은 신탁회사에 있으며, 신탁회사의 동의 없이는 임대차 계약이 무효가 됩니다.
 
일부 임대인들은 부동산이 신탁 설정된 상태인 걸 숨기고 임차인과 전세계약을 맺으며 임차인은 신탁 설정 사실을 모르기 때문에, 이 계약은 무효가 됩니다.

결과적으로 임대인이 대출금을 갚지 못해 부동산이 경매로 넘어가면, 임차인은 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.

 

4. 불법건축물 사기

불법건축물 사기는 허가받지 않은 건축물에 대해 전세 계약을 맺는 방식이며 이런 건축물은 법적 보호를 받을 수 없으며, 철거 명령이 내려질 경우 임차인은 큰 피해를 입게 됩니다.

예를 들어, 임대인이 11층 건물로 승인받은 오피스텔에 12층을 불법으로 증축하고, 이 공간에 세입자를 들여서 전세보증금을 가로채는 방식입니다.

 

세입자는 불법 건축물임을 모르고 계약을 하게 되고, 이후 건물이 경매로 넘어가거나 철거될 경우 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.

또한, 임대인이 건축물 대장에 위반 건축물로 등재된 사실을 숨기고 전세 계약을 체결하는 경우도 많은데 세입자는 이를 모른 채 계약을 진행하고, 이후 불법 건축물로 판명되면 큰 피해를 입게 됩니다.

 

전세사기를 방지하려면 아래의 내용을 반드시 확인해야 합니다.

우선변제권은 임차인이 주택이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 우선적으로 돌려받기 위해 꼭 필요한 권리이며 우선변제권을 확보하기 위해서는 입주, 전입신고, 확정일자 세 가지 요건을 모두 충족해야 해요. 

 

입주는 임차인이 실제로 임대차 계약을 맺은 주택에 거주를 시작하는 것을 의미하며 입주는 대항력과 우선변제권을 확보하기 위한 첫 번째 단계입니다.

전입신고는 ‘내가 여기 살고 있다'고 신고, 전입신고를 통해 임차인은 법적으로 주택에 거주할 권리를 갖게 되고, 대항력을 확보하게 되며 전입신고는 완료 후 다음 날 0시부터 대항력이 발생하므로 입주 하자마자 신고해야 합니다.

전입신고는 정부 24 어플이나 홈페이지에서 가능, 인근 주민센터에 직접 방문해서 신고할 수도 있는데 주민센터에 비치되어있는 ‘전입신고서’를 작성하면 되며 이 때 세대주의 신분증, 세대주의 도장 또는 서명이 필요합니다.
 
확정일자는 임대차 계약서에 날짜를 기재하여 공적으로 인정받는 것으로, 이를 통해 임차인은 주택이 경매에 넘어갈 경우 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 확보하게 됩니다.

 

확정일자는 전입신고와 동시에 받을 수 있으며 확정일자는 인터넷 등기소나 주민센터에서 받을 수 있고 온라인으로 신청 시 임대차 계약서 사본, 주민센터 방문 신청시 신분증과 임대차 계약서 원본이 필요합니다.

이상으로 전세사기 수법과 전세사기 예방하는 방법에 대한 포스팅을 마치며 보다 안전한 내집마련에 도움이 되길 바랍니다.