토지거래허가구역의 목적과 지정기준은?

토지거래허가구역이란 특정 지역에서 일정 규모 이상의 토지를 매매할 경우 사전에 허가를 받고 부동산 투기 방지 및 가격 안정을 위해 토지 거래를 제한하는 제도를 의미한다.

 

1. 토지거래허가구역의 목적과 법적 근거
토지거래허가구역 제도의 주요 목적은 다음과 같다.

부동산 투기 방지: 부동산 가격 급등이 우려되는 지역을 규제하여 무분별한 투기를 차단하고 시장 안정화: 부동산 가격의 급등락을 방지하고, 건전한 시장 환경을 조성한다.

 

실수요자 보호: 실제 이용 목적 없이 투기 목적으로 부동산을 매매하는 행위를 제한한다.

법적 근거를 보면 토지거래허가구역 지정은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(국토계획법) 제118조에 근거하여 이루어진다.

허가권자: 국토교통부 장관, 시·도지사, 시장·군수·구청장
허가대상: 일정 면적 이상의 토지(주거·상업·공업·녹지지역에 따라 기준 다름)

2. 토지거래허가구역의 지정 기준과 절차

토지거래허가구역은 일정한 기준을 충족할 경우 지정되며, 보통 5년 이내의 기간 동안 유지될 수 있다.

지정 기준

부동산 가격이 급격히 상승하는 지역
토지 투기가 성행하는 지역
대규모 개발사업이 예정된 지역
국토 이용 및 균형 발전이 필요하다고 판단되는 지역

 

지정 절차

실태조사: 부동산 시장 동향 분석 및 투기 현황 파악
지정 요청 및 검토: 국토부 또는 지자체가 지정 필요성을 검토
공고 및 지정: 관보 또는 공보에 토지거래허가구역 지정 고시

3. 토지거래허가제 적용 대상
토지거래허가구역 내에서는 일정 규모 이상의 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 한다.

면적 기준 (허가 대상 토지 규모)
토지의 용도지역에 따라 허가 대상 면적이 다르다.

용도지역 허가 대상 면적 (㎡)
주거지역 60㎡ 초과
상업지역 150㎡ 초과
공업지역 200㎡ 초과
녹지지역 100㎡ 초과
이 기준을 초과하는 토지를 거래할 경우 반드시 허가를 받아야 하며, 허가 없이 거래하면 무효가 된다.

4. 토지거래허가 신청 및 심사 절차
신청 방법
매수인이 허가 신청
매도인은 허가 신청을 할 수 없으며, 반드시 매수인이 신청해야 한다.
신청서는 관할 시·군·구청에 제출한다.

심사 및 승인
해당 토지의 이용 목적이 허가 기준에 부합하는지 검토한다.
실수요 목적(거주, 경작 등)이 확인되면 허가가 승인된다.
허가 후 계약 체결
허가를 받은 후에야 계약이 법적으로 유효해진다.
허가 없이 계약을 체결하면 해당 계약은 효력이 없다.

5. 토지거래허가제 적용 예외 사항
다음과 같은 경우에는 토지거래허가가 필요하지 않다.

상속, 증여, 합병 등 비거래성 이전
공익사업을 위한 토지수용
국가 및 지방자치단체 간 거래
법인 간 합병으로 인한 소유권 변경

6. 토지거래허가구역의 영향
긍정적 효과
✅ 부동산 투기 방지: 가격 안정 효과가 기대된다.
✅ 실수요자 보호: 실제 거주 목적의 구매자에게 우선권이 주어진다.
✅ 계획적 개발 유도: 무분별한 부동산 개발을 억제하고 도시계획을 안정적으로 추진할 수 있다.

부정적 효과
❌ 부동산 거래 감소: 매매 절차가 까다로워져 거래가 위축될 수 있다.
❌ 재산권 행사 제한: 소유자의 자유로운 매매가 제한될 수 있다.
❌ 시장 왜곡 가능성: 단기적으로 가격이 하락하거나 유동성이 감소할 수 있다.

7. 토지거래허가구역 해제 기준

토지거래허가구역 지정은 일반적으로 5년 이내로 설정되며, 다음과 같은 조건이 충족되면 해제될 수 있다.

부동산 시장이 안정된 경우
투기 우려가 해소된 경우
대규모 개발사업이 마무리된 경우
지자체가 시장 상황을 분석하여 해제 여부를 검토하며, 해제되면 다시 자유롭게 토지 거래가 가능해진다.

토지거래허가구역 지정은 실수요자 중심의 시장 형성을 유도하는 긍정적인 효과가 있지만, 거래 위축 및 재산권 제한 등의 부작용도 존재하며 토지거래허가구역 지정 여부는 부동산 시장의 상황을 종합적으로 고려하여 신중히 결정되어야 한다.