양도소득세 절약하는 방법, 집팔때 유용한 팁

양도소득세 1가구 1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 양도 시 해당 주택을 2년 이상 보유하고, 취득 시 조정대상지역에 있던 주택이라면 2년 이상 거주 요건도 충족해야 한다. 

 

양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세한다. 

 

따라서 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.

 

*양도소득세가 과세되는 자산의 범위는 부동산- 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함), 부동산에 관한 권리-부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권이다.

또한 주식 등 -상장법인의 주식등으로서 당해법인의 대주주 양도분과 장외시장 양도주식, 비상장주식, 파생상품이다.

 

2년 이상 거주 요건은 양도 시 해당 주택이 조정지역 내에 있는지와는 상관없다. 

 

취득 시 기준으로 조정대상 지역이었다면 양도 시 조정대상 지역에서 해제됐더라도 2년 이상 거주 요건을 충족해야 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

조정대상지역은 2017년 8월 3일 서울 전 지역과 인근 수도권 지정을 시작으로 운영되다가 2023년 1월 5일 강남, 서초, 송파, 용산구를 제외하고 전 지역이 해제됐다. 

 

2년 이상 거주 요건은 양도가격 12억원을 초과하는 고가 1주택을 양도할 때 거주 기간에 따라 장기보유특별공제율이 달라져 납부할 양도세액에도 큰 영향을 미친다.

고가 1주택자가 2년 이상 거주 요건을 채우지 않고 팔 때 보유 기간에만 연 2%(최대 30%)의 일반 장기보유특별공제율을 적용한다.

 

반면, 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때는 보유 및 거주 기간 각각 연 4%(최대 80%) 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

 

5년 전 15억원에 취득한 주택을 올해 20억원에 양도한 경우를 가정해 보자. 거주 유무를 떠나 양도 가격에서 12억원 초과하는 부문만 양도세를 매기는 고가주택 특례를 받아 과세 대상 양도차익은 2억원이 된다.

여기서 2년 이상 거주 요건 충족 여부를 기준으로 비교해 보면, 거주 요건이 충족되지 않으면 장기보유특별공제는 보유 기간(5년)에 일반 공제율(2%)을 적용해 2000만원(2억원×5년×2%)이 공제된다.

 

하지만 2년 이상 거주 요건을 충족했다면 보유 기간(5년)과 거주 기간(2년)에 4% 곱한 5600만원(2억원×7년×4%)을 공제받을 수 있다.

이처럼 취득 시 조정 대상 소재 주택이거나 고가 1주택 양도 시엔 1가구 1주택 비과세 적용이나 장기보유특별공제를 받을 수 있도록 2년 이상 거주하는 것이 절세 방안이 된다.